Aquí encontrarás asesoramiento legal para comprar o vender inmuebles en España

09.06.2019

GUÍA LEGAL PARA LA COMPRA Y VENTA DE INMUEBLES EN ESPAÑA.

1-. Descripción. Estado del inmueble.

  • Catastro. Certificación gráfica descriptiva.
  • Certificado Eficiencia Energética.
  • Licencia primera ocupación.

2.- Cargas y gravámenes. Comprobación de cargas.

  • Registro de la Propiedad. Nota simple.
  • IBI.
  • Comunidad de Propietarios. Certificación estar al corriente de pago. Estatutos.
  • Hipoteca. Condiciones de subrogación.

3.- Gastos e impuestos.

Precio / Forma de pago /Agencia.

Contrato privado de compraventa / Arras.

  • Comprador: ITP / IVA (obra nueva) + Copia escritura + Registro Propiedad (+ Plusvalía si vende extranjero).
  • Vendedor: PLUSVALÍA + Escritura compraventa.
  • Retención. Si el vendedor no es residente y ha sido propietario de un inmueble por menos de 10 años, el comprador está obligado a retener un 3% del precio de compra y entregarlo a la Hacienda española. Si el vendedor no retiene esta cantidad del comprador debe saber se convierte en responsable por el pago de este impuesto.

4.- Gestiones. Notaría / Oficina Liquidadora / Registro / Catastro / Ayuntamiento.

Escritura. Trámites administrativos: modificación de la titularidad de la finca en el Catastro. Notificación de la transmisión al Ayuntamiento a efectos de plusvalía. Presentación copia de escrituras en Registro de la Propiedad.

5.- Para extranjeros.

  • NIE. Solicitarlo en comisarías de policía, o consulados o embajadas españolas.
  • Apertura de cuenta bancaria en España. (Domiciliación suministros).
  • Testamento español.

OTROS ASPECTOS LEGALES A TENER EN CUENTA.

1.- Si la propiedad está sujeta a algún régimen especial (VPO) o de Precio Tasado (VPT).

2.- Prohibiciones de disponer sobre la propiedad.

3.- Derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración Pública.

DOCUMENTACIÓN QUE DEBE FACILITAR EL VENDEDOR.

1.- Copia autorizada de la escritura pública en la que se formalizó la adquisición.

2.- Recibo de haber pagado la última anualidad del IBI.

3.- En caso de viviendas en régimen de propiedad horizontal, certificación del Secretario de la Comunidad de Propietarios de la que resulte que la vivienda se halla al corriente en el pago de las cuotas de comunidad.

4.- Manifestación formal y en documento público de que no hay sobre la vivienda contratos de alquiler.

VIVIENDAS SOBRE PLANO.

1.- Que la promotora existe y que la persona que firma en su nombre tiene poder. Consultar en el Registro Mercantil.

2.- Que el solar en el que se va a edificar está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de la promotora.

3.- Justificante de las entregas al promotor.

4.- Antes de firmar la escritura, comprobar que se ha inscrito la terminación de la obra en el Registro de la Propiedad. 

EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

1.- El tipo de interés puede ser fijo, variable o mixto.

2.- El índice de referencia que se va a usar y los valores que ha tenido.

3.- El diferencial que se suma al índice.

4.- El plazo máximo.

5.- El porcentaje a financiar.

6.- Las comisiones y los gastos.

7.- Las bonificaciones a las que puede tener derecho.

8.- Otras cláusulas que limiten el tipo de interés.

9.- La Tasa Anual Equivalente (TAE) es el indicador que en forma de tanto por ciento anual, nos indica el coste total del préstamo, ya que incluye el interés, los gastos y comisiones bancarias teniendo en cuenta también la periodicidad con las que se efectúan los pagos.

CÓMO SOLICITAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

Documentación que solicitará el banco.

1.- DNI / NIF.

2.- Declaración de bienes.

3.- 3 últimas nóminas.

4.- Tipo de contrato laboral o alta en el IAE.

5.- Declaración de la renta del último ejercicio.

6.- Si compra a un particular: copia de la escritura pública de compraventa.

7.- Si compra a un promotor: copia del contrato de compraventa.

8.- Si construye la propia vivienda: copia de la escritura de la propiedad del solar y la licencia del proyecto de obra.

GASTOS AL SOLICITAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

1.- Costes administrativos.

- Tasación.

- Registro de la Propiedad. Aranceles por inscribir la compraventa y la hipoteca.

- Notaría.

- Gestoría.

- Seguro de la vivienda. Requisito obligatorio por ley al solicitar una hipoteca.

2.- Impuestos sobre la compraventa y constitución de la hipoteca.

Para la vivienda nueva:

Por la adquisición de la vivienda:

- IVA (10% ó 4% en caso de VPO).

- ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (entre el 0,5% - 1,5% del importe).

Por la constitución del préstamo hipotecario:

- ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (entre el 0,5% - 1,5% de la responsabilidad garantizada).

Para la vivienda usada:

Por la adquisición de la vivienda:

- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (entre el 4% - 11% sobre el valor real del bien transmitido).

Por la constitución del préstamo hipotecario:

- ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (entre el 0,5% - 1,5% de la responsabilidad garantizada).

Vivienda de protección oficial nueva:

Por la adquisición de la vivienda:

- IVA (4% si es VPO, 10% si no tiene tal calificación).

Por la constitución del préstamo:

- Exento ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

El vendedor debe hacerse cargo del pago del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (excepto que sea un extranjero).

DOCUMENTACIÓN QUE DEBE RECIBIR DEL BANCO.

Documentación precontractual:

1.- FIPRE. Ficha de Información Precontractual.

2.- FIPER. Ficha de Información Personalizada y Oferta Vinculante.

3.- DIPREC. Documento de Información Precontractual Complementaria.

4.- DIPERC. Documento de Información Personalizada Complementaria.

5.- Condiciones generales de la contratación.

6.- Índice de entrega preceptiva final.

7.- Proyecto de contrato de préstamo hipotecario.