LA COMPRA DE VIVIENDAS A INMOBILIARIAS QUEBRADAS

31.10.2018

Muchas personas compraron sus viviendas sobre plano, o en pleno proceso de construcción, y adelantaron al promotor inmobiliario unas cantidades de dinero. La crisis, u otras razones, hicieron mella en esas empresas y en muchos casos quebraron. Buena parte de los compradores se quedaron defraudados, sin la vivienda, sin los dineros pagados como anticipo, ni perspectivas de recuperarlos.

Hay una ley franquista de julio de 1968 "sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas" que garantiza a estos compradores la posibilidad de recuperar el dinero que entonces dieron y que no les fue devuelto. Esta y algunas otras leyes son ahora noticia de actualidad por la cantidad de demandas judiciales que hay contra promotores y bancos. Los jueces, y particularmente el Tribunal Supremo, cada día más sensibles a la realidad social del tiempo en que deben interpretar las normas, hacen justicia obligando a los bancos a devolver a los compradores el dinero que pagaron en su día a promotores quebrados que no entregaron las viviendas o no cumplieron con lo estipulado en el contrato.

Toda empresa que promueva una construcción de viviendas y que pida a los compradores dinero a cuenta por las casas en construcción debe garantizar la devolución de las cantidades que se le entregan; y debe hacerlo mediante dos vías: o bien con un contrato de seguro, o con un aval bancario. Estas garantías son aplicables con independencia del tipo de vivienda que se construya. Los promotores tienen la obligación de depositar los dineros entregados como anticipos en una cuenta especial, destinada sólo y exclusivamente a la construcción de las casas. La ley obliga a los promotores a publicitar el banco, o caja, y la cuenta en la que están aseguradas las cantidades.

Durante el boom de la construcción, proliferaron los emprendedores que se lanzaban a la aventura inmobiliaria, lógicamente con el apoyo de bancos que financiaban sus proyectos, pero que en muchos casos no aseguraban el cumplimiento de las obligaciones de los empresarios de devolver los pagos anticipados por las casas. Para no pocos, el resultado fue desastroso, tanto para los promotores que acabaron liquidando patrimonios y empresas, como para sus víctimas, los particulares que se fiaron de ellos atraídos por propagandas engañosas.

Sin embargo, silente y vigente, ahí estaba esa vieja ley franquista del año 68 que obligaba a los bancos a verificar que los promotores que abrían una cuenta donde ingresaban los fondos anticipados de los compradores debían tener un aval, o un seguro, que les garantizase devolver el dinero a los compradores en el caso de que la promoción no llegara a buen fin.

Cambiaron los vientos y arreciaron los brotes marrones en la economía. Resultó que no pocas de esas sociedades inmobiliarias fueron a la quiebra. Antes, habían disfrutado de los préstamos multimillonarios que les concedieron los bancos. En los juzgados de lo mercantil comenzaron a hacinarse como en una morgue empresas que agonizaban suplicando la declaración del concurso de acreedores. Los españoles comenzamos a familiarizarnos con la figura del "administrador concursal", encargados de declarar resueltos los contratos de compra-venta de las viviendas. Los bancos, día tras día, se adjudicaban los inmuebles, unos sin construir, otros a medio construir, y algunos construidos pero no acabados, y viéndose sin posibilidad de reclamar contra una empresa quebrada, o ya liquidada.

Ante este panorama, por fin la Justicia (con mayúscula), está devolviendo a cada uno lo suyo, con pronunciamientos que obligan a los bancos a que asuman su responsabilidad en esas quiebras, ya que, cuando se fraguaban las promociones inmobiliarias, debieron controlar la apertura de unas cuentas especiales y la realización de depósitos en ellas, cerciorándose previamente de que los empresarios asumían la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, tal y como disponía esa ley del 68 ahora resucitada del letargo. Los bancos que no vigilaron bien son responsables de los daños y perjuicios que se pudieron irrogar a los compradores que perdieron sus ahorros por no haberse constituido las garantías previstas.

En esta batalla judicial que estamos observando de los pequeños (compradores estafados) contra los grandes (inmobiliarias y bancos), parece que nuestro Tribunal Supremo ha dado un halo de esperanza a la parte más débil y más perjudicada, condenando a bancos y cajas a que devuelvan los dineros anticipados por los compradores, más el interés legal, por no haber cumplido con las obligaciones de garantizar los préstamos concedidos para construir las casas.

Antonio García-Berbel

Abogado | Doctor en Derecho